滚雪球吧 - 让财富的雪球滚起来2024年进程已过半，“不躺平”的万科发布了半年度报告。8月30日，万科发布中期业绩，实现营业收入1427.8亿元，万科保持稳健经营，全力销售并保持了业内领先的回款率，销售回款近1300亿元，并积极推进大宗交易和资产盘活，1—7月大宗交易签约204亿元，回款金额93.4亿元。万科二季度经营性现金流相较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流，年内已无境外公开债。在随后召开的业绩会上，万科管理层表示，将全力以赴，克服困难，推动公司尽快化解风险、实现瘦身健体，重新回到健康发展的轨道。
市场人士认为，上半年万科经历的挑战不少，但万科团队不躺平、全力以赴的行动，市场有目共睹，无论是销售、交付、偿债、融资等各维度都取得了积极进展，还集体大力增持了公司股票，表达了与公司同舟共济的坚定决心。企业发展过程中难免都会经历阶段性挑战，在自身努力及各方支持下，伴随市场恢复，相信万科又会再次跑在健康发展的路上。
不谋长远者不足以谋当下。在守住当前阶段安全的同时，万科也在积极为行业新阶段做好能力准备。
一方面，伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的探索和运用，将成为房企在行业下半场的核心能力之一。而目前万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报过程中。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。并且，国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名专业投资机构均对万科的REITs和Pre-REITs基金给予了认可和支持。
与此同时，房地产行业下半场，拼的是好产品和好服务。今年以来，万科聚焦三大主业，核心竞争力稳步提升。上半年，万科综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。截至6月，万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。同时，万科持续优化客户过程体验，78个项目实现“交付即办证”；做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。万科积极研发的“未来城市理想单元”产品已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。
长租公寓业务，保持规模和运营效率保持行业第一的同时，实现发展模式突破。上半年，租赁公寓业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至到今年6月底，累计开业数量增加至18.3万间，GOP利润率接近90%，单房运营成本同比下降13.3%，客户满意度及出租率双双达到95%。万科长租业务在业内率先探索商办存量资产“由售改租”新模式并取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式已在长春、昆明、广州、深圳、重庆、佛山等全国多个城市落地，盘活总房源数量超过5500间。
物业服务也在保持行业头部地位的同时，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。
面向未来，万科管理层于业绩会上表示，将以一揽子方案为路线图，全力以赴，克服困难，推动公司尽快化解风险、实现瘦身健体，重新回到健康发展的轨道。事实上，不久前万科管理团队也用实际行动表达了与公司同舟共济的坚定决心。7月，万科公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出，万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划，诚意十足，同时不仅是管理层，业务负责人和骨干也参与了增持，体现了团队对公司发展前景的坚定信心。
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