楼市止跌回稳动能增强，一线城市二手房价格环比连续上涨

　　始于9月末的一系列楼市政策“组合拳”，正在持续发挥效果。

　　12月16日，国家统计局发布数据显示，今年1~11月，全国新建商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%；新建商品房销售额8.5万亿元，下降19.2%，降幅创年内新低。

　　9月末以来，监管部门推出一系列稳楼市政策组合拳，并取得了积极成效。继10月出现“银十”行情后，11月的楼市交易更趋活跃。其中，重点城市的表现好于市场大势。

　　受此影响，价格也出现升温。11月，全国70个大中城市中，有17个城市的新房价格出现环比上涨，10个城市的二手房价格环比上涨，数量均创阶段性高点。

　　其中，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，连续两个月保持正增长。

　　市场层面的积极变化，也给预期带来潜移默化的影响。当日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人付凌晖还公布了另一组数据，11月份，70个大中城市部分房地产开发企业和中介机构中，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为68.5%和57.1%。

　　多家机构表示，楼市止跌回稳的信号正在增强。

　　市场回升

　　今年以来，全国商品房交易热度始终低于去年。但自“517新政”后，市场便进入稳步改善的区间，销售降幅也逐渐收窄。9月26日的中央政治局会议强调，要“促进房地产市场止跌回稳”。此后，一系列楼市政策“组合拳”陆续推出。

　　受此影响，楼市“银十”如约而至，且近17年来热度首次超过“金九”。

　　根据国家统计局的数据，11月单月，全国商品房销售面积为8188万平方米，销售金额8270亿元，不仅高于10月的水平，还好于去年同期。

　　市场交易连续两个月回升，也给价格带来了足够的支撑。今年11月，全国70个大中城市中，有17个城市的新房价格出现环比上涨，数量创近16个月以来的新高。二手房价格环比上涨的城市有10个，去年6月以来首次达到两位数。

　　其中，一线城市新房价格环比由上月下降0.2%转为持平，二手房价格环比上涨0.4%，连续两个月上涨。二三线城市的新房和二手房价格继续负增长，但跌幅均有不同程度的收窄。

　　58安居客研究院院长张波指出，楼市止跌回稳的信号正在加强。

　　在本轮市场复苏中，热点城市的引领作用较为明显。付凌晖表示，从监测的40个重点城市销售情况看，1~11月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比1~10月份收窄1.8和2.1个百分点。其中，11月份当月分别增长10.2%和6.8%。明显高于市场平均水平。

　　其中，一线城市的带动作用尤其明显。地方数据显示，11月上海二手房成交总套数达2.7万套，创近44个月的新高；深圳二手房成交8199套，创下2020年10月以来的新高；北京二手房网签量1.9万套，创近20个月的新高。

　　张波指出，一线城市二手房价格连续两个月环比上涨，显示出9月底的政策效果在市场层面得到了充分体现。他表示，税费减征政策吸引更多置换群体入场，1000万元~1500万元总价的房源占比连续2个月上涨，安居客线上显示，上海、深圳表现尤其明显。

　　他还表示，受二手房交易税费减少影响，热点二线城市的置换需求也呈现出上扬态势。11月，杭州、宁波、厦门、重庆、成都等城市的一二手房价格均出现环比上涨。

　　交易端的升温，还带动了房企资金链的改善。今年前11月，房地产开发企业到位资金9.7万亿元，同比下降18.0%，降幅为年内新低。

　　值得注意的是，由于房地产市场仍处在去库存过程中，房企的投资意愿总体仍然不强。今年前11月，全国房地产开发投资9.4万亿元，同比下降10.4%，继续保持两位数的降幅。

　　预期改善

　　在市场回升的同时，预期也不断改善。

　　张波表示，按照往年趋势，临近年底，二手房房东的挂牌意愿逐步降低，今年年末却不降反增。

　　北京某央企开发商相关负责人也向21世纪经济报道记者表示，最近北京市场的新盘价格降幅普遍不大。很多项目陆续收回折扣，转而追求利润。

　　付凌晖指出，PMI调查显示，11月份房地产业市场预期指数比上月回升1.1个百分点。他表示，在各项政策作用下，11月份房地产市场积极变化增多，市场信心得到提振，止跌回稳动能在增强，后期走势有望继续改善。

　　近两年来，监管部门推出过多轮稳楼市政策，但其效果维持的时间并不长，未能使楼市进入稳定的回升通道。相比之下，本轮楼市政策的力度大、持续性强，效果也较为显著。其中，“组合拳”中的多项措施在11月落地，如契税、增值税的减免，专项债收购存量闲置土地细则的出台，城中村改造政策支持范围的扩大等。这也使得市场能够持续感受到利好。

　　12月以来，中央政治局会议和中央经济工作会议陆续召开，并强调“稳住楼市股市”。中央经济工作会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

　　中指研究院认为，会议释放了更加积极的信号，已出台政策预计将加快落实，更多增量政策也存在跟进预期，如北上深继续优化限制性政策、更多城市加大购房补贴等。短期来看，市场预期将进一步提振，核心城市市场有望加快实现“止跌回稳”。

　　值得注意的是，由于减税政策在12月1日生效，不少购房者在认购后，选择在12月进行网签。这已使得本月楼市出现良好开局。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，12月第一周，热点城市的二手房成交量同比上涨89%，创2019年以来的同期新高。从具体城市看，苏州、南宁、大连等城市的成交量环比倍增。

　　他还指出，12月上半月，重点城市二手房成交环比上涨27%。

　　与此同时，随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，有望继续对年末楼市带来支撑。多数机构表示，楼市的年末“翘尾”行情大概率会出现。

　　张大伟还表示，若政策落地节奏符合预期，楼市热度还将延续到明年，2025年的楼市“小阳春”有望提前出现。

　　（作者：张敏 编辑：张星）

责任编辑：何松琳

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