千万房屋中介费高达27万局面有望改变!住建部提出分档收费意见

  饱受争议的二手房交易中介费问题,正逐渐得到监管部门的重视。

  5月8日,住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及,近年来,部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题,加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

  基于上述背景,两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面,提出了意见。

  中原地产首席分析师张大伟称,随着城市发展,一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例,二手房占市场成交比例超过80%,大量二手房成交依赖中介居间成交,房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,买房对居民来说属于金额不低的大宗交易,由于二手房交易成本较高、交易周期较长,具有非常强的专业性,居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题,将非必要的收费夹带其中,如收取过桥融资、按揭费、担保费等,对居民造成额外的负担,而且这些服务事项并未明码标价。

  对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”,李宇嘉指出,对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿,是房地产市场管理和调控的主题。“当下,推进这项工作的意义更大,也更急迫。”

  中介收费问题成监管重点

  二手房市场中,历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题,便是房地产经纪服务费的问题。

  张大伟认为,未来相关部门主要监管的重点,将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

  在热点城市,二手房屋交易过程中,部分价值不菲的房屋,往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7%的服务费率计算,一套1000万元的房屋,中介费约为27万。

  在合理确定经纪服务收费上,两部门在此次意见中提及,房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

  据张大伟介绍,目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》(971号文),其中第六条规定:房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  以北京为例,目前北京市执行的2014年更新后的收费标准,即根据这样的规定:“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过10%。”这意味着,当前北京二手房中介费上限为:2%*1.1+0.5%=2.7%。

  张大伟表示,本着“简政放权”的精神,北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价,房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

  “房产中介机构在实际收取费用过程中,相关监管部门当前并未明确具体的中介费率,中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中,会结合房屋价值及工资标准,综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

  对于明码标价问题,两部门在此次意见中提及,房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道,公示服务项目、服务内容和收费标准,不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务,应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单,列明收费标准、收费金额,由当事人签字确认。

  另外,对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构,住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息,市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

  房屋中介费要降了?

  鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价,是否意味着,未来豪宅的中介费有望大幅降低?

  中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称,住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价,合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用,主要还是规范行业,打击收费过高的经纪机构,但对市场影响有限,“以深圳为例,深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同,各家收费普遍在合理范围内,加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

  张大伟指出,由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质,即只是纲领性文件而非规定,未来如何具体认定其中的细则,还需要看各城市落地执行情况。

  不过,张大伟表示,“从目前市场看,经纪服务领域的调整改善、规范化,有利于行业健康发展。同时,由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵,如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响,这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

  58安居客研究院研究总监陆骑麟指出,在二手房买卖过程中,原本应该由上下家各支付一半的中介费,但在一些热点城市的二手房交易过程中,往往会有这样的情形,因部分购房者处于弱势地位,从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费,这部分费用也可能通过转嫁的方式,在房价中有所体现。

  “上家把中介费转嫁给下家,市场这种所谓‘约定俗成’的情况,一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位,在原先经纪服务收费的基础上,再次向房东收取费用,而这部分费用,房东往往会将其转再次转嫁给购房者,这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费,不仅有利于提高交易中操作的透明度,也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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